Mutui e ipoteche
All’acquisto della prima casa è spesso associato a un contratto di mutuo con garanzia ipotecaria e spesso le clausole dei contratti di mutuo redatti dagli istituti bancari non sono facili da comprendere.
Molti investimenti imprenditoriali sono assistiti da finanziamenti bancari garantiti da ipoteca. Tante altre operazioni, come le aperture di credito, richiedono la prestazione di una garanzia su immobili.
Il Notaio Parisi cura l'iter dell'iscrizione ipotecaria, si occupa di suggerire soluzioni più idonee al mutuatario, elimina clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale, si occupa delle possibili operazioni collegate quali surroga, frazionamento, cancellazione o restrizione dell'ipoteca.
Per ricevere informazioni o una consulenza specifica, potete contattare lo Studio e richiedere un appuntamento in una delle sue sedi a Bologna e Minerbio.
Tempi e costi di cancellazione ipoteca
Una volta estinto il mutuo, si vede necessaria la cancellazione dell’ipoteca. Se il debito con la banca è stato estinto senza che siano ancora decorsi i 20 anni dall’iscrizione (periodo che comporta l’estinzione automatica), l’ipoteca risulterà ancora iscritta nonostante il mutuo sia interamente pagato. Una delle conseguenze può essere che il titolare del bene non potrà vendere l’immobile prima della cancellazione dell’ipoteca.
Come avviene la cancellazione dell’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo?
1. È possibile attendere il decorso dei 20 anni al termine dei quali l’ipoteca si cancella da sé;
2. È possibile promuovere il procedimento di cancellazione immediata dell’ipoteca, con atto notarile o mediante la procedura semplificata di cancellazione.
Procedura semplificata di cancellazione di un’ipoteca
La procedura semplificata di cancellazione è stata prevista dal decreto Bersani (decreto legge n° 7 del 31/01/2007 convertito, con modificazioni, dalla legge n° 40 del 2/04/2007) ma in realtà non è immediata né sicura. Quali sono i passaggi? Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore (l'ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate) la relativa comunicazione entro 30 giorni dalla stessa data di estinzione del mutuo, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall'Agenzia del territorio.
Trascorsi 30 giorni dalla comunicazione, l’annotamento di cancellazione viene eseguito salvo opposizione da parte del creditore stesso che, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'Agenzia del territorio e al debitore che l'ipoteca permane.
Tuttavia, la procedura semplificata non è consigliata in tutti i casi in cui vi siano ragioni di urgenza o ad esempio se si intende rivendere l’immobile. Infatti, in assenza di autentica notarile, la procedura semplificata non fornisce garanzie al mutuatario, all'eventuale terzo acquirente o alla banca che concederà un eventuale nuovo mutuo ipotecario, durante tutto il periodo che va dall'estinzione del mutuo alla effettiva cancellazione dell'ipoteca.
Cancellazione dell’ipoteca con atto notarile
La cancellazione di un’ipoteca con atto notarile è, al contrario, immediata, definitiva e irrevocabile. Viene posta in essere dal notaio e poi trasmesso all'Agenzia delle entrate. Le spese sono a carico del debitore.
La cancellazione di un’ipoteca con atto notarile è consigliata in caso di:
1. estinzione del debito ipotecario contestuale alla compravendita dell'immobile da un terzo e al nuovo contratto di mutuo da parte dell'acquirente;
2. di vendita dell'immobile da parte di un'impresa ad una persona fisica, in cui il notaio, a tutela dell’acquirente, deve ricevere un titolo utile alla cancellazione dell'ipoteca, cosa che non avviene nella procedura semplificata di cancellazione stante l'incertezza nel lasso temporale di trenta giorni dal pagamento, in cui il creditore può avvalersi della facoltà di far permanere l'ipoteca.
Per maggiori informazioni sulla cancellazione dell'ipoteca, contatta lo Studio del Notaio Parisi.